W obecnie funkcjonującym w Polsce systemie prawnym, zdecydowanie uprzywilejowaną pozycję w ramach stosunku najmu posiada lokator - co jest zarówno na skalę europejską, jak i światową, pewnego rodzaju ewenementem. Paradoksalnie, najbardziej na tym tracą nie tylko wynajmujący, ale i sami najemcy - dzisiaj w Polsce mamy około 1,8 miliona (!) niezamieszkałych lokali, które mogłyby trafić na rynek najmu i kolektywnie obniżyć średnią stawkę czynszu. Mogłyby, ale ich właściciele obawiają się, że spotkają ich nieprzewidziane sytuacje spowodowane nieodpowiedzialnymi lokatorami.

Polskie ustawodawstwo sprawia, że pomiędzy stronami umowy istnieje zjawisko skrajnej asymetrii prawnej. Jeżeli trafimy na uczciwego i odpowiedzialnego najemcę, z pewnością nie będzie nadużywał swojej uprzywilejowanej pozycji. Jeśli jednak trafimy na mniej etycznie postępującego lokatora, może się okazać, że... będzie nas to naprawdę sporo kosztowało.

Zdarzają się sytuacje, w których najemcy przestają płacić ustalony czynsz, a ponadto nie chcą wyprowadzić się z naszego mieszkania. I jeżeli w odpowiedni sposób nie zabezpieczyliśmy swojego interesu, możemy mieć de facto związane ręce i na długi czas stracić kontrolę nad naszą nieruchomoscią. Niestety, problemy dotyczące dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu przez nieuczciwego najemcę to istotna bolączka dzisiejszego rynku wynajmu mieszkań w Polsce.

W tym momencie dochodzimy do sedna omawianej tematyki - czyli różnic pomiędzy 'zwykłą' umową najmu, a najmem okazjonalnym.

Otóż, to drugie rozwiązanie jest dla nas zdecydowanie bardziej korzystne. Porównajmy sobie przez chwilę dwie procedury eksmisji lokatora: w przypadku zwykłej umowy i w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

W obu przypadkach, kiedy lokator zalega z płatnościami powyżej trzech miesięcy, dopiero po tym terminie możemy wysłać wezwanie o uregulowanie płatności. Jeżeli najemca nie zapłaci we wskazanym przez nas terminie, wysyłamy wypowiedzenie umowy, które jest skuteczne na koniec następnego miesiąca i wzywamy go do wyprowadzki. Całość zajmuje zatem około pięciu miesięcy.

Kiedy jednak najemca nadal nie chce opuścić naszego lokalu, w przypadku tradycyjnej umowy, musimy udać się do sądu o wydanie nakazu eksmisji. Zajmie to około 2-3 lata, a po uprawomocnieniu się wyroku dopiero wtedy możemy udać się do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji. Jeżeli jednak najemca nie ma dokąd się wyprowadzić, komornik będzie musiał zwrócić się do gminy o przydzielenie mu lokalu zastępczego, na który czeka się nawet 7-8 lat. Dopiero po upływie tego okresu, możemy zażegnać taki palący nas problem.

Jak wiemy, podpisanie umowy najmu okazjonalnego lokalu musi odbywać się wedle pewnych kryteriów. Po pierwsze umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony. Ponadto umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat, ale nie krótszy, niż rok - w formie pisemnej. To bardzo ważne - zawarcie umowy najmu w formie ustnej jest co prawda dopuszczalne, ale nigdy nie będzie to spełniało kryteriów dotyczących najmu okazjonalnego. Ponadto, należy dodać, że nawet zawarcie 'zwykłej' umowy najmu w formie ustnej jest wysoce niekorzystne dla właściciela - wówczas bowiem umowa jest uznawana automatycznie za umowę na czas nieokreślony - a umowa na czas określony jest dużo bardziej korzystna dla właściciela.

Jako właściciel mieszkania pamiętaj, że do prawidłowego zawarcia takiej umowy potrzebne będą wyżej wymienione załączniki. Brak jakiegokolwiek z załącznika (dwa oświadczenia lokatora, w tym jedno w formie aktu notarialnego, plus oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o przyjęciu lokatora pod swój dach w razie eksmisji) dyskwalifikuje z mocy prawa skuteczną umowę najmu okazjonalnego. Koniecznie pamiętaj także o tym, że kolejnym wymogiem jest również zgłoszenie takiej umowy w ciągu dwóch tygodni do urzędu skarbowego - to również jest obligatoryjny, ustawowy wymóg niezbędny do zawarcia opisywanej umowy.

Na koniec warto dodać że jeżeli chcemy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, to nie możemy prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych- co jest koniecznością w przypadku najmu instytucjonalnego. Zatem każda osoba fizyczna może taką umowę podpisać. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania dotyczące najmu okazjonalnego, skontaktuj się z nami! Nasz zespół wyjaśni Ci wszystkie niuanse związane z zabezpieczeniem Twojego interesu jako właściciela.